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以个体户(個人事業主)身份从事不动产租赁业务，并获得経営管理签证
获得経営管理签证是否需要成立公司？
首先上面提问的回答就是，即使是个体户(個人事業主)也 “可以”获得経営管理签证（在留資格）。因此，并不一定要成立公司。
一般来说，许多外国人在申请経営管理签证时都会在日本成立公司。要成立和申请注册公司，您必须准备至少500万日元的资本金，准备必要的文件，并向日本法务局申请公司注册。注册公司时，您需要向司法书士支付费用和注册税，还要日本公证人的章程公证费用。即使您自己完成所有工作，成立一家株式会社也需要花费大约30万日元。维持公司也会发生不少的费用。
由于仅成立公司就需要相当大的一笔费用，这对希望获得経営管理签证的外国人来说是一个很大的负担。因此，他们希望在不成立公司的情况下，以个体户的身份获得経営管理签证。这容易吗？
経営管理签证要求（对个体户的要求相同）
个体户要获得経営管理签证的要求与设立株式会社或其他公司后获得経営管理签证的要求是相同的。因此，即使是个体户也需要投资至少500万日元（下面第2里的事业规模），并确保有独立的营业场所。在此，我们将介绍有关経営管理签证要求的立法。
- 在日本拥有商务办公室或商店等营业场所
- 事业规模必须属于以下类别之一；
- a) 除经营者外，还有两名或两名以上居住在日本的全职员工（全职员工指：日本国民、永住者、日本人或永住人的配偶、定住者身份的人）。
- b) 资本金或投资总额必须至少达到500万日元（相等于25万人民币）。
- c) 项目规模被视为与 a) 或 b) 相同。
- 已获得经营企业所需的营业执照（但不动产租赁业不需要营业执照）
- 在商业计划中充分展示业务稳定性和连续性的能力。
如果符合上述要求，您可以在未成立公司的情况下以个体户的身份获得経営管理签证。但是，好多外国人都要通过成立公司，并获得了経営管理签证。这是为什么呢？
原因是个人户与设立公司的”资本金”概念或证明上的问题，因此问题在于如何证明出资额至少达到500万日元。如果您通过成立公司来创业，您可以向银行账户支付500万日元作为注册资本金，从而证明您已投资500万日元。
另一方面，如果您是个体户，为了证明其在日本的实际投资额超过500万日元，如餐饮业必须对店铺等设施进行资本投资和采购，并将收据附在收据上向出入境管理局说明。像餐饮业这样的事业，如果开业时的资本投资额超过500万日元就很好，但对于开业时的初期投资额不超过500万日元的IT相关企业和咨询企业来说，很难证明其投资规模。换句话说，在以个体户的身份开办没有初始成本的企业时，无法证明支出，因为个体户需要实际支出500万日元作为企业资金。
此外，一般来说，”个体户”在”事业连续性和稳定性”方面比”建立法律实体开展事业（设立公司）”受到的负面影响更大，出入境管理局对个体户的审查往往更为严格。
但是，如果您从事不动产租赁业务，则可以将购买物业的金额确认为实际投资。该房产的价格超过500万日元，因此金额不可能少于500万日元。
企业规模和投资金额：
在富有的外国人中流传着这样一种说法：如果外国人投资房地产，就可以很容易地获得経営管理签证。这可能是因为在一些外国，如果您的房产投资超过一定数额，就可以获得投资移民签证或永久居留权。
但是，日本出入境管理法中根本没有”投资移民签证”这一说法。因此，即使您投资了价值100亿日元的房产，也不会仅仅因为投资房产而获得経営管理签证。
重要的是，您必须”经营房地产事业”，因为経営管理签证只要求您是一家企业（包含个体企业）的”经营者”。购买的房产必须作为出租房来经营，以确保盈利。
首先，让我告诉你什么是重要的思维方式。您不要以为在日本”投资房产”或”投资”什么。一旦在日本购买了房产，就不要打算把房产的管理交给房地产中介或管理公司，而自己只看看交房租的银行存折。作为企业者，您必须参与企业的运营。在出入境管理局的检查员看来，仅仅作为投资者而不参与企业的运营，是拒绝批准的正当理由。重要的是，您本人愿意参与租赁事业。
上文指出，要获得経営管理签证，至少需要500万日元的投资。在房地产行业，这一门槛似乎并不高。在日本大城市地区，价值低于500万日元的房产并不多，这本身对于拥有大量资金的富有外国人来说并不是一个很高的门槛。但是，正如您所知，仅有500万日元的标准是不够的。
您需要购买至少一处创收房产，预计每年的租金收入至少为300万日元。如果企业不盈利，自然不能称之为”事业”。特别是，如果您是个体户，而您在亏损的情况下关门，这意味着您将无法纳税，在日本生活不下去。对个体户来说，利润就是您的个人年收入。因此，如果您的年收入在300万日元左右，那么您每年至少需要有300万日元的租金收入。如果您拥有不动产，则每年需要缴纳”固定資産税”，并在购买、出售或处置不动产时向不动产中介机构支付中介费、转让税所得税和登记税等各种税费负担。定期清洁、维修和保养通常会外包给管理公司。管理费通常约为租金收入的5%。由于您是经营者，您不得自行开展物业管理服务（定期清洁、维修和保养）。这违反了出入境管理法。建议您雇用一名员工（不涉及到签证限制的）或将工作外包给管理公司。
东京塔楼的收益率并不高。假设年收益率为3%，房产价格超过1亿日元。这不算是房地产生意。您想在东京海岸购买塔式公寓，并以获得资本收益为目标吗？您不应该这样做，因为这不适合経営管理签证。您应该在日本的地方城市地区寻找收益率至少为10%的房产。
此外，还有一项重要的要求，即“5幢楼房10个房间”的标准，房地产企业才能被认定为具有商业规模，而不仅仅是一项投资。这一点在出入境管理法中没有提及。
5幢楼房10个房间 的标准是什么？
5幢楼房和10个房间的标准对于不动产租赁企业获得経営管理签证非常重要。
这一标准说明至少有5栋独立式房屋或至少10间独立房间可供出租。
- 对于出租房、公寓等，可出租的独立房间数量一般为10个或更多。
- 独立式房屋贷款的房屋数量一般应为5栋或5栋以上。
(1)是单位和公寓，(2)是独立式住宅（日语叫做一戸建て），但根据此类建筑的数量，据说适用 “五栋十间房标准”。顺便提一下，如果建筑物是复合形式或有停车场，则根据以往的先例单独进行转换。
这不是出入境管理法规定的标准，而是税法规定的标准，但符合这一标准就更容易证明房产租赁业务的规模足以成为企业。
根据这一标准，仅仅投资一套单间公寓并不意味着您正在经营房地产租赁业务。首先，如果是单间公寓，月租金可能高达几万日元，因此被判定为不具备”经营的稳定性和连续性”，将无法获得経営管理签证。另一方面，如果您购买的是公寓或公寓楼，可能会有10个以上的房间，因此属于”经营管理签证”类别。在小型木制公寓（木造１棟アパート）的情况下，一栋房产通常有4-6个单元，但在这种情况下，建议您购买两栋或更多的房产，因为一栋楼的规模不足以开展房地产租赁业务。
但是，无论是新房（新築）还是二手房（中古），或者是戸建て住宅，要达到这些标准都是非常困难和费时的。因此，强烈建议选择 “二手单身公寓或公寓房产（中古一棟アパート、マンションの物件）”。当然，地方城市地区的高收益房产也有缺点，如空置风险高，由于是二手房，维修风险高，但它们是最适合办理商业管理签证的房产，不仅因为它们最容易产生稳定的现金流。
上图：在日本的投资房产信息网站上搜索单元数（総戸数）在10个以上、房产价值至少在1,000万日元以上的二手一栋公寓，可以找到很多。
保持办公场所：
即使您是个体户，申请経営管理签证的要求也是一样的。因此，即使您是个体户，也必须确保有独立的营业场所。必须确保有一个办公室用于经营业务，并有一个设施用于物业管理业务。办公室必须与住所分开租用。
举例来说，这意味着如果您购买的某个单位或公寓出现空置，您可以将其作为您的营业场所。这使您可以规避空置风险，而空置风险通常被认为是房产租赁业务中的不利因素。
遵守法律要求：
虽然从事房地产租赁业务不需要特别许可证，但如果您想购买和转售房地产或从事房地产交易代理业务，则需要获得从事房地产交易业务的许可证（宅建業免許）。同样，民宿业或旅馆业也需要单独的许可证。开展业务时必须满足所有法律要求。
总结
如果以个体户的方式开展房地产业务，出入境管理局对业务的连续性要求更为严格。因此，要想以个体户的方式开展房地产业务并获得経営管理签证，就必须在满足 “五栋楼房和十个房间标准”的同时确保盈利能力和业务连续性。通过提供业务规模和盈利稳定性的有力证明，可以提高签证申请的成功率。
経営管理签证申请过程中最重要的部分也是商业计划书。计划的重点是您是一名经营者，而不是投资者。您必须了解经营者和投资者之间的区别。商业计划书还应包括以下信息。您将如何规避这些风险，如利率上升、人口统计、当地条件变化、空置、租金下降、维修、大修、物业价格下降、流动性低、管理麻烦、物业事件和事故等。如何吸引客户的策略，使物业始终处于满租状态。关于您自己的房产选择标准，如新木结构、房产价格、每月现金流金额、位于大都会区（东京、横滨、名古屋、大阪、福冈、札幌）或其他大都会区、距离车站步行几分钟之内的位置，以及其他租金需求高的原因。